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利润“交学费”考试“不及格”,“资优生”万科跌下神坛

  • 文章来源:未知 / 作者:admin / 发布时间:2022-09-22
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      3月31日,万科集团(000002.SZ)召开2021年业绩发布会,万科董事会主席郁亮在会上,向52万名股东致歉:“2021年业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。

      在会上,郁亮也罕见地多次使用“反思与检讨”字眼,这都源自万科31年来的第三次利润下滑。虽然,其中包含了行业大势,但对数年来在地产江湖始终被奉为“一哥”的万科,大家总是饱含更多期待。

      本次道歉也引发了舆论的广泛关注,大家对万科此举众说纷纭,有人认为万科可能借行业下行进行“利润洗澡”;有人认为这不过是一场“危机公关”,用来堵住黑子的嘴;还有人认为万科的道歉是在“贩卖焦虑”,毕竟万科基本面依然良好。

      “利润洗澡”真的有必要吗,利来国际旗舰厅

      2021年年报数据显示,万科实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%,归母净利润下滑幅度超过净利润跌幅9.95个百分点,这主要是由于万科少数股东权益占比高于行业平均水平,已达到40.8%,正在侵蚀归母公司净利润。

      此外,更值得注意的是,从季度视角来看,万科2021年四个季度分别实现归母净利润分别为12.92亿元、110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元,同比变动频率为3.44%、-11.68%、-15.98%、-45.75%,净利润为25.07亿元、161.7亿元、246亿元、380.7亿元,同比变动率为3.17%、-13.20%、-18.19%、-35.80%,第四季度利润大幅下降,从单季净利的发生额来看,同比变动甚至达到-73.05%。

      在业绩发布会上,广发证券也就此向公司高层提问,质疑万科存在“业绩洗澡”的可能。

      对此,万科总裁祝九胜做出三点解释:第一是结算时间分布,四季度占40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二,投资收益基本会在四季度进行盘账,部分投资业务出现收益下滑,比如对贝壳的投资;第三是计提方面的影响,四季度市场明显下行,公司对一些项目进行了计提。

      其实,万科净利下滑本质上是受到毛利的影响。数据显示,2021年万科毛利为723亿元,同比减少176亿元;毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点;扣除营业税金及附加后的整体毛利率,同比下降5.6个百分点,毛利总额同比减少176亿元。

      从行业角度来看,虽然近年来房企毛利率下滑已成共性,但万科的毛利却并不符合“资优生”的“人设”。365财经的“2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示”,前50强房企平均毛利率为22.41%,而万科仅以22.94%的毛利水平位列34名,处中等偏下。

      实际上,对现在的万科来说,利润洗澡的“票价”很高,而收益却充满不确定性。业绩下降后,高管们的收入受到严重影响,在公众普遍认为地产行业发展前景充满不确定性的前提下,虚减利润很可能导致投资者丧失信心,那就更加得不偿失了。

      万科缘何频繁陷入“焦虑”?

      自各地政府围绕“房住不炒”颁布限价、集中供地、三条红线等多方面调控政策以来,万科“金句”频出,“活下去”、“黑铁时代”、“节衣缩食”无一不透露着万科对未来行业发展的负向展望,“一直在领跑,从未被超越”的万科究竟在焦虑什么?

      这还要从万科一直引以为傲的多元化道路探索说起。万科作为行业巨头,早已看到公司与地产行业的发展瓶颈,近十年间积极探索业绩增长的“第二曲线”,涉及万物云、物流仓储、商业开发运营、长租公寓、冰雪、酒店度假、教育、生猪养殖等多个不同领域,每个领域都有待攻克的难题,令万科走过很多弯路,付出成本比想象中的更多。

      例如在长租公寓领域,从十九大提出租购并举,万科表示非常看好租赁业务的未来,率先响应,开始在该行业广泛布局,但发展过程困难重重。2017年-2019年,万科开启改造城中村的“万村计划”,简单来说就是以高于市场价的租金与城中村房东签订10年-12年的长期租赁合同,进行改造和升级后,由万科长租公寓品牌泊寓统一运营。

      计划制定后,万科积极推进,负责完全计划的团队迅速扩张到400多人,签约房源超过10万间签约2000多栋房源,累计超过10万间。专门做万村计划的万村发展有限公司团队也迅速扩展到400多人。

      但城中村整治难度超出万科预期,在签约、清客、安全、合规等多方面都要耗费巨大的精力。原租客与万村项目也存在本质上的利益分歧,品牌溢价和运营成本的提高综合作用下房租翻了两三倍,导致泊寓很长时间都身处舆论风波。

      2019年7月开始,“万村计划”相关业务逐步收缩,万科主动放弃的坪山、光明房源,并对已签约房源进行赔付,按照每间房每月1000元租金计算,加上三个月违约金和空置期,万科这笔违约金至少达到一亿元。之后,“万村计划”被提及的频率越来越低,2021年年报中,这个词则完全消失了。

      郁亮在今年业绩会也提及:“如果没有城中村“二房东”的业务,万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”

      此外,冰雪、家装业务等多条业务线也均没有获得成功,在投入大量资金后,只落得被兼并的命运。至2022年年报发布,房产开发仍是万科的绝对主业,而其他业务利润指标一片颓势,营收下滑、成本上升、毛利率下降,仍处于“烧钱”阶段。

      股价上抬“危机公关”成功

      为了挽回投资人的信任,打破公司“焦虑”现状,万科定下“止跌企稳,稳中提升”的2022年八字工作任务

      郁亮主动承担责任,放弃了2021年度全部奖金,税前报酬仅为154.7万元,同比下降87.6%。监事会主席解冻,董事、总裁、首席执行官祝九胜,职工代表董事王海武,职工代表监事阙东武,执行副总裁、财务负责人韩慧华,执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭7位董监高也决定放弃2021年的部分薪酬,把2021所有税后薪酬用来增持万科股份,合计增持金额超过2000万元。

      相比于其他地产公司哀嚎声此起彼伏,高管纷纷“出逃”的情况来看,万科高管此举是将个人利益与公司利益、股东利益深度捆绑。

      与此同时,万科宣布大额回购,计划未来三个月内以不高于18.27元/股回购20亿元-25亿元A股股份,回购股份将全部用于出售。坚持连续三十年派息,分红比例拟由35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元。

      一套组合拳下来,投资人对万科充满信心,股价连续两天上涨,

      总之,房地产行业已进入慢增长阶段,即便是优质龙头企业的想象空间也有限,万科能否“企稳回升”?希望明年万科可以为大家交上一份满意的答卷。